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威海市文登区人民政府法制办公室 关于《文登区新建商品房预售资金监管 暂行办法》的起草说明
发布时间:2016-02-28  

        一、制定《暂行办法》的必要性

20159月,山东省人民政府办公厅印发《山东省房地产业转型升级实施方案》(鲁政办字〔2015151号),要求全面实行商品房预售资金监管。2013年,威海市在中心城区建立了此项制度。当前,我区商品房库存规模已较大,一些市场风险已经开始暴露,在这样的形势下,建立商品房预售资金监管制度,将今后新开发项目预售资金纳入监管在时机上是合适的,在防范风险上也是利大于弊。一方面可以提高市场准入门槛,对一些资金不足、实力不强的房地产企业限制其进入,促进房地产业健康有序发展,另一方面也有利于推动房地产企业加快库存消化,防止出现新的风险。

       二、政策依据和主要目的

主要依据:1《城市房地产管理法》规定商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设2、住建部第131号令《城市商品房预售管理办法》规定开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定3、住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房[2010]53号)要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付4、山东省人民政府办公厅《山东省房地产业转型升级实施方案》(鲁政办字〔2015151号),要求全面实行商品房预售资金监管制度;5、威海市人民政府办公室《关于进一步加强威海市区商品房预售资金监管的通知》(威政办字〔201562号)

建立商品房预售资金监管制度的主要目的是:保证商品房预售资金专款专用,防范系统性风险,维护商品房交易双方的合法权益,促进房地产市场健康发展。学习借鉴威海市区及青岛市所辖区县等成熟的经验和做法,结合我区的实际,拟定了《暂行办法》。

三、具体内容

1资金监管范围。房地产开发企业预售在建商品房(含经济适用住房),按照商品房买卖合同约定收取的全部房价款,包括定金、首付款、按揭贷款、房价款(含一次性付款和分期付款)。新建商品房预售资金实行全程全额监管。对用于完成工程项目建设所需资金进行重点监管。重点监管额度按照建筑安装工程造价的1.2倍确定。建筑安装工程造价由监管部门根据单位工程平方米造价参考指标,结合同类地段,同一时段其他商品房建设项目的建筑安装工程造价综合确定。

2资金监管方式。开发企业申请商品房预售许可前,选择监管银行开立预售资金监管专用账户,并由监管部门、监管银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。监管专用帐户设立后,不得擅自变更。房地产开发企业出售新建商品房时,预售房价款必须全额存入监管专用帐户,纳入监管部门监管。开发企业使用预售资金,由监管根据工程进度节点审核后出具同意拨付证明,开发企业凭同意拨付证明到监管银行提取预售资金。

3资金拨付额度。参照威海市区、青岛市及乳山、即墨、莱西的做法,我们确定了五个拨付节点:一是建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请不超过重点监管资金40%的资金额度;二是主体封顶的,可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度;三是通过单体竣工验收的,可以申请不超过重点监管资金85%的资金额度;四是通过竣工验收备案的,可以申请不超过重点监管资金95%的资金额度;五是完成房屋初始登记的,解除监管。完成初始登记前,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%对超过重点资金监管额度的部分,开发企业可以不受额度限制使用。

四、启动时间

本办法自2016310日起施行,有效期至201839日。本办法施行前规划方案已经规划行政主管部门批准的建设项目不纳入监管范围。


                            威海市文登区人民政府法制办公室

                                          2016年2月28日



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