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威海市文登区人民政府关于印发文登区新建商品房预售资金监管暂行办法的通知
发布时间:2016-02-29  

                                威海市文登区人民政府
                        关于印发文登区新建商品房预售资金
                                监管暂行办法的通知


                                    威文政发〔2016〕2号

各镇人民政府,各街道办事处,南海新区、开发区、埠口港、金山管委,区政府各部门、单位:
    《文登区新建商品房预售资金监管暂行办法》已经区政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

                                              威海市文登区人民政府       
                                                 2016年2月29日    

      
                          文登区新建商品房预售资金监管暂行办法

第一条 为促进房地产市场健康发展,维护商品房交易双方的合法权益,规范新建商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)、《山东省房地产业转型升级实施方案》(鲁政办字〔2015〕151号)、《威海市人民政府办公室关于进一步加强威海市区商品房预售资金监管的通知》(威政办字〔2015〕62号)及相关法律法规的规定,结合我区实际,制定本办法。
第二条 本办法所称新建商品房预售资金,是指房地产开发企业预售在建商品房(含经济适用住房),按照商品房买卖合同约定收取的全部房价款,包括定金、首付款、按揭贷款、房价款(含一次性付款和分期付款)。
第三条 我区行政区域内经批准预售的房地产开发项目,其新建商品房预售资金的缴存、拨付、使用及监督管理适用本办法。
第四条 区住房保障和房产管理局是新建商品房预售资金监管的主管部门(以下简称监管部门),具体负责新建商品房预售资金的监督管理工作。
第五条 中国人民银行文登支行负责指导预售资金监管银行开设商品房预售资金监管专用账户。银监会威海分局文登办事处负责监督预售资金监管银行开展监管工作。
预售资金监管银行(以下简称商业银行)是指与开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管专用账户的商业银行。
第六条 监管部门应当建立统一的房地产交易资金监管信息系统和相应的管理制度,对新建商品房预售资金实行按幢监管。
第七条 新建商品房预售资金监管期限,自核发商品房预售许可证开始,至完成房屋初始登记止。
第八条 新建商品房预售资金实行全程全额监管。对用于完成工程项目建设所需资金进行重点监管。重点监管额度按照建筑安装工程造价的1.2倍确定。建筑安装工程造价由监管部门根据单位工程平方米造价参考指标,结合同类地段,同一时段其他商品房建设项目的建筑安装工程造价综合确定。
第九条 申请办理商品房预售资金监管业务的商业银行应当与监管部门签订商品房预售资金监管合作协议,实现监管信息系统的信息与银行有关信息及时传递与交换。
第十条 监管部门、商业银行、开发企业三方应签订新建商品房预售资金监管协议。开发企业申请商品房预售许可证时,应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行,依据监管协议开立新建商品房预售资金监管专用账户。
商业银行应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个子账户的原则设立监管专用账户。
第十一条 监管专用账户设立后,不得擅自变更。开发企业因特殊原因申请变更监管专用账户的,开发企业应当与原商业银行协商一致后到监管部门申请,经监管部门审核通过后,重新签订监管协议,并将原监管专用账户的结余资金转入新的监管专用账户。
监管专用账户变更期间,监管部门暂停该项目商品房买卖合同网签备案。房产已经销售的,开发企业应向全部购房人和贷款银行告知监管账户变更情况。
第十二条 监管部门与开发企业、商业银行在签订监管协议时,应当明确重点监管资金额度。
第十三条 新建商品房预售资金应当全额存入商品房买卖合同载明的监管专用账户,开发企业不得以任何形式直接收存房价款。
购房人申请按揭贷款的,贷款银行或住房公积金管理部门应当将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。
第十四条 开发企业应当将监管协议的主要内容在售楼场所进行公示,并告知购房人。
第十五条 开发企业应当按照开发建设项目工程进度申请拨付重点监管资金,具体节点为:
(一)建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请不超过重点监管资金40%的资金额度;
(二)主体封顶的,可以申请不超过重点监管资金70%的资金额度;
(三)通过单体竣工验收的,可以申请不超过重点监管资金85%的资金额度;
(四)通过竣工验收备案的,可以申请不超过重点监管资金95%的资金额度;
(五)完成房屋初始登记的,解除监管。
监管资金的拨付比例按照开发企业在住房和城乡建设局的资信评价等级和中国人民银行征信系统情况进行差异化管理,可以在上述拨付基础上相应提高或降低5个百分点的拨付比例。
完成初始登记前,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金的5%。
第十六条 开发企业使用重点监管资金的,应当按照监管节点向监管部门提出申请,按照节点提供证明材料:
(一)建成层数达到规划设计总层数一半的,应当提交开发企业、施工单位、监理单位出具的证明材料,并经监管部门对工程进行现场查勘;
(二)主体封顶的,应当提交《主体结构分布工程验收记录》;
(三)通过单体竣工验收的,应当提交《单位工程质量竣工验收记录》;
(四)通过竣工验收备案的,应当提交《建设工程竣工验收备案证》;
第十七条 对于重点监管资金以外的资金,开发企业可以向监管部门提出申请,优先用于本项目开发或偿还本项目开发贷款。
第十八条 监管部门应当自受理开发企业用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核工作,对符合本办法规定条件且申请资金数额在相关监管节点额度控制范围内的,出具同意拨付证明;不符合条件的,出具不予拨付通知书。
第十九条 商业银行应当依据监管部门出具的同意拨付证明和传输的电子信息,于2个工作日内拨付监管资金。
第二十条 商业银行应当按照监管协议中约定的时间、方式,及时将监管专用账户的收支情况提供给监管部门。
第二十一条 有关部门依法对监管专用账户的预售资金进行冻结和扣划的,商业银行应当按照监管协议约定,向有关部门提供预售资金监管有关文件规定及监管协议等文件,以说明新建商品房预售资金及监管专用账户的性质,并当日书面告知监管部门。
第二十二条 监管专用账户累计进账金额未达到重点监管资金额度,开发企业与购房人解除商品房买卖合同的,从重点监管资金中退回相应购房款。监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度,开发企业与购房人解除商品房买卖合同的,由开发企业自行结算退款。
第二十三条 开发企业完成房屋初始登记后,应向监管部门提交解除监管的申请,监管部门审核通过后,应当通知商业银行,终止对监管专用账户资金的监管。
第二十四条 监管部门应当对新建商品房预售资金的缴存、使用、拨付情况依法监督检查。监管资金的用途为项目建设所需的建筑材料、设备、支付施工进度款及与建设项目有关的税费等,不得挪作他用。
第二十五条 开发企业有下列行为的,由监管部门责令其限期纠正:
(一)未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的;
(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的;
(三)提供虚假资料申请拨付预售资金的;
(四)未按规定进行商品房买卖合同网签备案,并私自收取房价款未存入监管专用账户的;
(五)未将新建商品房预售资金用于有关工程建设的。
(六)监管部门认定应当暂停拨付的其他情形。
上述行为有违法所得的,监管部门可并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
整改期间由监管部门通知商业银行停止拨付新建商品房预售资金,并停止该项目商品房买卖合同网签备案,并向社会公示。
第二十六条 商业银行未按合作协议、监管协议约定收存、拨付、监管或擅自挪用新建商品房预售资金的,建议其上级主管部门责令改正,监管部门可终止其监管资格,并依法追缴擅自拨付、挪用的监管资金。
第二十七条 施工单位、监理单位提供虚假证明协助房地产开发企业违规支取预售资金的,应当承担相应的法律责任,并将其行为记入企业的诚信档案。
第二十八条 监管部门工作人员在新建商品房预售资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由有关部门依法予以处理。
第二十九条 本办法自2016年3月10日起施行,有效期至2018年3月9日。本办法施行前规划方案已经规划行政主管部门批准的建设项目不纳入监管范围。


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