住房保障房产管理局
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文登区加强城区物业综合管理实施方案
发布时间:2016-11-11  

《文登区加强城区物业综合管理实施方案》政策解读

  为进一步理顺城区物业管理体制,明确细化管理职责,构建各司其职、齐抓共管的工作机制,全面提升物业综合管理水平,切实改善群众居住环境,根据上级文件及《关于印发文登区住宅小区物业管理集中整治提质升级工作实施方案的通知》(威文政发〔2015〕7号)文件规定,制定本实施方案。

  一、目标任务

  坚持以科学发展观为指导,以构建平安、宜居、和谐社区为目标,进一步完善物业管理工作体系,建立健全“区、街道、社区”三级管理体制,将物业管理工作纳入到街道和社区的日常工作中来;进一步健全联动工作机制,使各职能部门按照各自职责更多更好地参与到物业管理工作中来;进一步加大扶持力度,提升企业竞争力,使优秀企业做大做强;进一步加大矛盾纠纷调处力度,着力解决群众关心的物业管理热点、难点问题,形成与现代城市管理相适应的行业发展新格局,为构建和谐社区、建设文明社会创造良好条件。

  二、工作内容

  (一)完善工作机构

  1.成立区物业管理工作领导小组。由区政府分管副区长任组长,区住房保障房产管理局主要负责人任副组长,区委组织部、区法院、发展改革局、公安分局、民政局、财政局、住房城乡建设局、环保局、市场监管局、物价局、住房保障房产管理局及各街道办事处、金山管委等责任单位负责人为成员,主要负责研究物业管理重大方针政策,决策部署物业管理重要工作,协调解决物业管理重点疑难问题。区物业管理工作领导小组下设办公室,设在区住房保障房产管理局,负责组织协调、监督考核等工作。

  2.完善街道办事处、社区居委会物业管理机构设置。一是在各街道办事处、金山管委成立“一办一中心”。“一办”即物业管理办公室,2016年11月底前必须成立,配备不少于2名专职人员,姓名、职务及联系方式报区住房保障房产管理局备案;物业管理办公室负责统抓辖区内的物业管理工作,区住房保障房产管理局负责人员培训、业务指导和检查通报业务开展情况。“一中心”即物业服务中心,2016年11月底前必须成立,按照建筑面积每一万平方米不低于2人的标准组建专业队伍,配备相关设备,负责为辖区内无物业管理住宅小区提供有偿简易物业服务,并逐步向市场化过渡。区住房保障房产管理局负责督导检查“一办一中心”成立及人员、设备到位情况。二是在社区居委会组建社区物业管理服务站,负责统抓社区内各居民小区的物业管理、协调解决矛盾纠纷投诉等问题,2016年12月底前必须成立,配备专职人员及相关设备,并向辖区居民公开工作职责及服务电话,各街道办事处、金山管委负责督导检查其设立及人员、设备到位情况;区物价局、住房保障房产管理局负责根据老旧小区实际情况及劳动力平均费用水平确定相应的物业收费政府指导价格。

  3.加强业主委员会建设。2016年12月底前,各街道办事处、金山管委要对各住宅小区业主委员会成立情况进行摸底调查,对已实行物业管理或暂时未实行物业管理但成规模的老旧小区建立工作台帐,确定业主委员会成立时间,加紧组织选举工作并报区住房保障房产管理局备案,确保“应设尽设”;区住房保障房产管理局要安排专门工作人员指导、配合各街道办事处及金山管委组织开展业主委员会选举工作。

  (二)健全工作机制

  1.建立联席会议机制。每半年由区物业管理工作领导小组办公室组织召开一次联席会议,区物业管理工作领导小组全体成员单位主要负责人参加,就城区物业管理方面存在的问题进行分析研究,确定处理意见,抓好督办落实;每季度各街道办事处、金山管委负责召开一次联席会议,区物业管理工作领导小组相关成员单位、社区居委会、物业服务企业负责人及业主委员会代表或居民代表参加,听取各方面意见建议,研究解决矛盾纠纷,对暂时不能解决的问题,及时提报区物业管理工作领导小组办公室研究处理。(牵头单位:区住房保障房产管理局、各街道办事处、金山管委,配合单位:区物业管理工作领导小组成员单位)

  2.建立投诉调处机制。2016年11月底前,各街道办事处、金山管委要公开物业管理监督电话、电子信箱,建立完善投诉调处机制,加强矛盾调处队伍建设,切实把矛盾纠纷以及“区长热线”受理的关于物业管理方面的群众诉求化解在基层;对经协调仍未解决的,区物业管理工作领导小组办公室要牵头负责,按照职责分工确定责任单位,限定完成时限,核实办理情况;对群众不满意的,要重新督办,直至群众满意为止。(牵头单位:各街道办事处、金山管委,配合单位:区物业管理工作领导小组各成员单位)

  3.建立联动配合机制。区物业管理工作领导小组各成员单位要安排一名联络员,具体负责物业管理方面工作;区公安分局、城管执法局要根据社区区划,实行划片监管,明确驻片执法人员及职责要求,公布人员姓名及联系方式,实现定人定岗、定职定责,确保事事有人管、件件有落实,共同推动城区物业管理工作上档升级。2016年11月底前,各成员单位联络员及区公安分局、城管执法局驻片执法人员姓名和联系方式分别报区物业管理工作领导小组办公室和各街道办事处、金山管委备案,建立便捷高效的联动配合机制,有效查处业主违法违规行为。(责任单位:区物业管理工作领导小组各成员单位)

  4.建立收费调节机制。区物价局要适时按照上级政策,会同区住房保障房产管理局、各街道办事处、金山管委,围绕物业收费定价低、提价难等问题,遵循合理、公开及费用与服务成本、服务水平挂钩的原则,重新调整“质价相符”的住宅(含老旧)小区物业收费政府指导价标准和浮动幅度,以保证物业公司在正常经营情况下取得适当利润。(牵头单位:区物价局,配合单位:区住房保障房产管理局、各街道办事处、金山管委)

  5.建立物业费收缴机制。区发展改革局要会同各街道办事处、金山管委、住房保障房产管理局,制定物业管理类个人信用信息采集、报送办法,纳入全区社会征信管理体系;对无故欠缴物业服务费的,按照信用采集、报送程序,纳入个人信用记录。机关事业单位公职人员应带头自觉缴纳物业费,对无故拖欠或组织抵制物业收费,造成社会不良影响的,由所在单位负责约谈。区法院要开通欠缴物业服务费诉讼绿色通道,快审快判快执行。(责任单位:区发展改革局、区法院、住房保障房产管理局、各街道办事处、金山管委)

  三、职责分工

  (一)区住房保障房产管理局负责城区物业管理的总体协调、调度、检查、考核等工作;负责宣传贯彻物业管理相关法规政策,制定我区加强物业管理的措施规定,对属地物业管理工作和物业企业服务情况进行指导、检查和考核,对物业管理队伍和从业人员进行培训,指导建设单位与物业服务企业进行物业项目的承接查验,抓好物业服务项目创优达标,落实物业服务招投标制度,强化物业服务企业资质管理,搞好住房专项维修资金、物业质量保修金的归集和使用,推进物业服务行业诚信体系建设,依法查处物业管理违法行为。会同区物价局适时调整我区物业服务收费政策,会同区财政局和各街道办事处、金山管委,研究制定老旧小区物业服务补贴标准、物业服务企业专项奖励办法,并共同抓好落实。

  (二)各街道办事处、金山管委作为辖区物业管理责任主体,统抓辖区内的物业管理工作;负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届改选工作;监督业主大会和业主委员会依法履行职责;抓好辖区内物业服务企业和住宅小区的日常监管与考评;参与新建小区物业检查验收交接管理,参与选聘物业服务企业招投标管理,在区住房保障房产管理局指导下,监督物业服务企业选聘、解聘、移交、退出工作;及时排查小区不稳定因素,调处群众反映的物业管理问题及各种物业管理矛盾纠纷;牵头召开物业管理联席会议,协调解决涉及物业管理的综合性问题和重大紧急问题;组织实施本辖区业主自治管理和弃管小区、老旧小区的管理工作,实现物业管理全覆盖。各社区居委会负责指导、监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理;融合社区公共资源,协助各街道办事处、金山管委开展社区管理及社区服务中与物业管理有关的工作;对未成立业主委员会的小区代行业主委员会职责。

  (三)区委组织部负责发挥社区党建的统领主导作用,整合有效资源,提升社区管理服务职能;负责社区党组织建设,引导基层党组织、机关在职党员参与社区物业管理工作;督导各党委(党组)组织好在职党员到社区报到为群众服务工作,定期检查、抽查在职党员社区履职情况。

  (四)区公安分局负责指导物业服务企业做好安全防范协助工作,对物业服务企业秩序维护员进行培训;负责住宅小区安防、技防设施的验收;做好住宅小区消防、犬只管理等工作;推行交警进小区,指导合理设置临时停车位,缓解小区停车难,协助整治车辆乱停乱放及占用消防通道、疏散通道和安全出口、清理僵尸车等现象;加强小区治安管理,依法查处违法案件,协助做好住宅小区联合执法和群体事件稳控工作。

  (五)区民政局负责结合社区建设,协助做好物业管理工作。

  (六)区财政局负责将老旧小区物业服务补贴资金及物业服务企业奖励资金纳入年度财政预算,并会同区住房保障房产管理局、各街道办事处、金山管委研究制定奖补标准及资金管理办法,共同抓好资金使用管理工作。

  (七)区住房城乡建设局负责住宅项目工程质量的监管,协调处理建设单位工程质量的遗留问题;按照规划方案监督小区配套设施建设,对住宅小区竣工验收进行备案;加快推进住宅小区内专业经营设施设备的改造和移交接收。负责依法查处住宅小区内擅自拆改、私搭乱建、乱设摊点、乱贴乱画等行为,配合街道办事处、社区居委会和物业服务企业等部门和单位依法查处住宅小区内占用共用部位、损坏绿地等行为。负责对小区及周边的饮食业油烟、生活噪音等污染源实施监督管理,依法查处相关违法行为。负责规划审查新建小区的物管用房、社区用房、配套用房,并对规划实施情况进行监督检查,按规定标准足额规划停车位,对擅自改变住宅性质等违法建设行为予以认定和查处。负责编制老旧小区改造规划和年度实施计划,并组织实施。

  (八)区环保局负责对小区及周边的烟尘等污染源实施监督管理,依法查处相关违法行为。

  (九)区市场监管局负责定期对小区电梯等特种设施设备进行安全检查,指导物业服务企业或有关单位做好维护保养工作,查处相关违法违规行为;加强对住宅小区经营项目的审批管理,依法查处无证照经营行为;依法查处小区内违法广告。

  (十)区物价局负责对小区物业服务收费项目、收费标准进行核准、备案;对物业服务收费进行监督检查,依法查处违法违规行为;受理物业服务收费投诉举报,协调处理物业服务收费各类矛盾纠纷;会同区住房保障房产管理局适时调整我区物业服务收费政策。

  (十一)区发展改革局负责会同各街道办事处、金山管委、住房保障房产管理局,将物业服务企业、业主等信息纳入全区征信体系管理。

  四、工作要求

  (一)强化监督巡查。各街道办事处、金山管委要采取定期与不定期相结合的方式,对辖区内物业管理情况进行巡查,巡查情况每季度通报一次。

  (二)狠抓督查催办。区物业管理工作领导小组每半年要对全区物业管理情况进行全面督查,重点要跟踪责任是否有效落实,机制是否有效建立,工作是否有效推进,问题是否有效解决。对推诿扯皮,造成工作重大失误和恶劣影响的部门、单位,要进行通报,并启动问责。

  (三)严格考核奖惩。将各街道办事处、金山管委物业管理工作纳入区年度目标责任制考核;要进一步完善区物业服务企业考核办法,充分调动物业服务企业争先创优的积极性,对年度考核前10名的物业服务企业给予一定的资金奖励,对年度考核后5名的物业服务企业,禁止承接新的物业服务项目。

  (四)强化舆论宣传。区住房保障房产管理局牵头负责,各街道办事处、金山管委全力配合,尽快制作“物业政策明白纸”发至相关部门,登门入户进行宣传,加深社会各界对物业管理工作的理解和认识,使广大业主明白自身权利和义务,增强其自我约束、积极交费、理性维权的意识。区广播电视台要在前期刊播物业管理公益广告、宣传口号的基础上,会同区住房保障房产管理局、各街道办事处、金山管委,利用“文登新闻”、“百姓关注”等栏目,采用政策解读、群众现身说法等形式,从正反两方面加强对物业管理的宣传,引导形成正确的舆论导向,形成“人人参与、人人负责”的物业管理氛围,为我区物业管理健康发展创造良好的群众基础。

  

 


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